Приемка квартиры в новостройке от застройщика

Сдача новостройки Госкомиссии — радостная весть для каждого дольщика, которая предвещает скорую приемку квартиры. Однако для этого дела важно отбросить эйфорию и подойти максимально объективно, даже если представитель компании-застройщика пытается поторопить. Чтобы не подписать акт приема передачи квартиры, пропустив весомые недочеты, воспользуйтесь чек-листом, в котором детально описана приемка квартиры в новостройке самостоятельно по пунктам.

Приемка квартиры в новостройке — подготовительный этап

Перед тем, как идти на осмотр и приемку, повторно изучите инвестиционный договор. В нем указано, какие работы должны быть выполнены и какой должна быть комплектация квартиры. Например, в договоре есть пункт о наличии штукатурки: если ее нет по факту, сможете потребовать от застройщика доделать работу.

Когда вы зайдете в квартиру, в ней не должно быть строительного мусора. Застройщик обязан его вывезти перед приемкой. Осмотр проводите основательно, внимательно даже к мелочам, в комфортном для вас темпе. Вы имеете право делать это столько времени, сколько вам нужно — в ваших же интересах ничего не пропустить.

По законам РФ дольщики получают минимум 5 лет гарантии на объект в новостройке и 3 года на инженерное оборудование в квартире. Даже если вы не заметите проблемные участки или они обнаружатся после приемки в процессе эксплуатации, устранять их должны застройщик и управляющая компания. Даже если волны в стяжке или перекос дверного короба обнаружены после приемки, это все равно подпадает под гарантию, включая случаи, когда квартира уже принята. Однако все же старайтесь решить эти вопросы до принятия объекта.

Важно! Трещина в сантехнике, сколотый шпон на дверном полотне, поврежденное стекло и другие дефекты, которые могут быть получены во время пользования, относятся к не гарантийным случаям. Постарайтесь не пропустить их именно на этапе приемки квартиры.

Что нужно взять с собой для проверки квартиры на приемке

Для самостоятельной приемки квартиры возьмите с собой:

1. Копию строительного плана, чтобы проверить соответствие планировки и размеров.
2. Паспорт, договор долевого участия, договор купли-продажи и т.д.
3. Фонарик — поможет рассмотреть закутки, например, пространство под ванной на предмет влаги и вентиляцию.
4. Небольшой электроприбор, чтобы проверить исправность розеток и проводки, а также лампочку, чтобы проверить работу светильников, если они предусмотрены.
5. Рулетку для проверки размерности стен и проемов.
6. Компактный уровень-ватерпас, который поможет оценить ровность поверхностей.
7. Тряпка, чтобы убрать запыленность и проверить качество покрытий.
8. Ручка и блокнот, в которые вы будете записывать результаты измерений и все выявленные дефекты.
9. Зажигалка или лист бумаги — поможет проверить тягу вентиляции.

Также понадобится дефектный акт, в который вы внесете информацию обо всех выявленных недочетах. Если его нет, можно составить акт в произвольной форме. Полезно заранее скачать акт приема передачи квартиры и потренироваться его заполнять дома в качестве черновика.

Приемка квартиры в новостройке самостоятельно по пунктам

Большое значение имеет, принимаете вы квартиру с черновой или с чистовой отделкой. В первом случае объем требований меньше. Однако в целом алгоритм приемки квартиры в новостройке одинаковый.

Площадь всей квартиры и отдельных помещений

Если есть, используйте лазерный дальномер для измерений. Вместо него можно замерять все рулеткой и делать расчеты на калькуляторе или смартфоне. Замеряйте и запишите данные о каждом помещении отдельно, просуммируйте результат. Для квартир, в которых предусмотрены лоджии и балконы, для этих частей жилья нужно использовать коэффициент 0,5 и 0,3 соответственно. Результат должен сойтись с обмерами БТИ, которые предоставляет застройщик. Более подробно о том, как правильно провести самостоятельные замеры помещения, читайте в нашей статье.

Иногда застройщик требует доплату за метраж, который оказался больше оплаченного. В этом случае вы можете потребовать повторный обмер БТИ. От этого уже будет зависеть решение ситуации через диалог или суд.

Окна

Осматривайте стеклопакеты по всему периметру, проверяя рамы и стекла на наличие сколов, царапин и трещин. В особенности проверяйте углы, из которых часто «разрастаются» трещины. Также проверьте такие нюансы:

• Нормально ли открываются и закрываются створки, нет ли сквозняка через щели. Если створка двигается туго или требуется больше усилий, чем обычно, отметьте этот момент в акте осмотра.
• Горизонтальность подоконников и вертикальной рамы можно проверить с помощью уровня. Допустимо отклонение до 2 мм на 1 м.
• Если застеклена лоджия или балкон, нужно осмотреть и их. При наличии сдвижного ограждения не должно быть люфта и заеданий.

Двери

Закройте все окна, чтобы не было сквозняков и переходите к проверке дверей:

• Открытие и закрытие должно быть плавным, полотно не должно задевать короб и порог.
• Дверная ручка должна быть надежно закреплена, защелка в ней — срабатывать без чрезмерных усилий и люфта.
• На полотнах, коробах, наличниках и фурнитуре недопустимы механические повреждения.
• Обязательна равномерность зазоров между полотном и коробом. От низа полотна до пола должно быть 5 мм, а для двери в ванную или уборную — 12 мм.
• Проверьте отклонение по горизонтали и вертикали. Ограничение — до 2 мм на 1 м.

Стены и колонны

Следующий шаг — обследование перекрытий и несущих конструкций:

• При наличии обоев на стенах не должно быть пузырей, плохо проклеенных углов и стыков.
• Не принимайте недвижимость, если на стенах со штукатуркой и краской просматриваются потеки, непрокрашенные участки, заплесневелости, неровности.
• В углах не допускаются трещины и повреждения.
• Погрешность вертикальной ровности — до 2 мм на 1 м.
• Облицовку плиткой нужно простучать чем-то твердым, например, тем же уровнем или рулеткой. Неравномерный звук говорит о наличии пустот и расслоений — это нужно внести в смотровой акт. 

Полы

В квартире с черновой отделкой с помощью уровня или рулетки обследуйте горизонтальную ровность основания и наличие или отсутствие перепадов высот в разных частях помещения. Отмечайте любые отклонения. Проверке подлежит и настил:

• По ламинату ходите небольшими шагами, проверяя на предмет скрипа и стука. Осмотрите замковые стыки — не должно быть перепадов по высоте и расхождений.
• Плитку простучите, лучше — чем-то деревянным. Звук должен быть однородным.
• Осмотрите плинтусы и пороги: насколько хорошо прилегают к полу и стенам, ровно ли установлены заглушки и уголки, не расшатаны ли эти элементы.

Потолки

На потолках не должно быть потеков, пузырей, непрокраса. Если установлены натяжные потолки, из фиксаторов не должны торчать края полотна, а само полотно должно быть ровным, без складок, разрывов и провисаний.

Инженерные коммуникации

Обследовать нужно стояки отопления, канализацию, вентиляцию, водоснабжение и запорную арматуру к нему.

Санузел

Начните с проверки труб: не должно быть потеков, мокрых стыков и тем более луж. Далее проверьте всю сантехнику на наличие трещин и сколов. Можно попробовать пошатать унитаз, раковину, ванну, покачать смесители — никакой люфт не допускается.

Включите холодную и горячую воду попеременно, оцените напор, слив воды и скорость наполнения бачка. Проверьте, не протекают ли краны после закрытия.

Если в перечень работ застройщика входит гидро- и шумоизоляция, их тоже стоило бы проверить. С шумом все понятно: включили воду, вышли и закрыли дверь — ничего не должно быть слышно. А вот проверить гидроизоляцию самостоятельно не получится. Остается оценить качество монтажа плитки на глаз: аккуратность швов, равномерность затирки, ровные углы.

Кухня

Проверка аналогична, как в ванной. Также нужно проверить работу вытяжки. Для этого приложите к решетке вентиляции лист бумаги или поднесите зажженную зажигалку. Лист должен прилипнуть, а огонек — наклониться в сторону вытяжной решетки. 

Отопление

Принимая квартиру не в отопительный сезон, не получится проверить работу отопительной системы. Если же попали в сезон, убедитесь, что нет протечек труб и радиаторов, что нормально работает запорная арматура. Уровнем проверьте, ровно ли смонтированы батареи, замеряйте расстояния:

• от нижнего края радиатора до пола — минимум 6 см;
• от верхнего края до подоконника — минимум 5 см;
• от задней поверхности до стены — минимум 2,5 см.

Электрика

При самостоятельной проверке проводки, силового и слаботочного оборудования начинайте с того, чтобы проверить наличие и правильное расположение розеток и выключателей согласно плану электрификации квартиры. Принимая квартиру в черновом варианте, попросите представителя застройщика предоставить оборудование, с помощью которого вы сможете убедиться, что в квартиру заведено электропитание.

Ко всем розеткам подключайте взятое с собой устройство и включайте. Оно должно работать везде одинаково.

Качество отделки

Речь идет о различных покрытиях, включенных в список работ застройщика — стяжка, штукатурка, натяжные потолки и т.д.

Требования к потолку:

• Выполнен штукатуркой, шпаклевкой или натяжным полотном.
• Полотно не должно провисать, иметь разрезы, складки, пятна.
• В натяжной конструкции установлены закладные под светильники.
• На потолке со штукатуркой или шпаклевкой нет трещин, пятен, раковин, бугров.
• Потолочные плинтусы плотно прилегают к стене, аккуратно состыкованы друг с другом.

Для стен обычно используют обои, штукатурку, а в мокрых зонах — плитку. На обоях должны быть аккуратные стыки, а сама отделка без задиров, пузырей, пятен, морщин. На стенах со штукатуркой или окрашенных поверхностях не допускаются те же дефекты, что и на потолке. Проверьте, чтобы облицовочная плитка была без сколов и трещин, равномерно уложена, швы качественно затертые.

Проверка напольного покрытия вынесена в отдельный пункт.

Акт приема передачи квартиры

Когда вы все осмотрели, проверили и убедились, что недостатков нет, смело подписывайте акт приема передачи квартиры. Вам сразу выдадут ключи, и вы сможете приступить к оформлению права собственности. Также застройщик должен передать планы разводки инженерных коммуникаций, паспорта на устройства учета и смонтированное оборудование. Обязательно зафиксируйте показания счетчиков учета электричества и воды, чтобы не платить за то, что накручено до вас.

Важно! Принимать квартиру можно несколько раз по согласованию с застройщиком. Нет никакой необходимости сразу подписывать акт приема передачи. То есть у вас есть время на проведение расчетов, подумать и т.д.

При обнаружении дефектов есть два варианта, что делать дальше:

1. Подписать акт сдачи-приемки, условившись об устранении недочетов. К акту оформляется приложением с описанием дефектов и сроков их устранения. В таком случае вам сразу передадут ключи от квартиры, но ждать исправление недостатков придется долго.
2. Не подписывать акт сдачи-приемки до устранения дефектов. Это заставит застройщика быстрее разобраться с проблемными участками, но ключи вам сразу не отдадут.

Сведения об обнаруженных недостатках нужно грамотно оформить, вписав их в дефектный акт. Его должно быть два экземпляра: один для вас, второй для застройщика. Указать нужно такую информацию:

• Адрес, номер квартиры.
• Дата составления акта.
• Данные о застройщике вплоть до адреса регистрации.
• ФИО руководителя компании-застройщика.
• Сведения о владельце жилья.
• Список недочетов.

Подпишите оба экземпляра. Обязательно получите подпись представителя застройщика. При этом у него должна быть доверенность от компании-застройщика. После устранения дефектов вас ждет повторная приемка. Если проблема не решена, вы можете снова составить дефектный акт. На акте сдачи-приемки ставьте подпись только тогда, когда у вас нет претензий к застройщику.

Важные детали

Стандартно застройщику дается 45 дней на устранение недочетов. Именно поэтому на дефектном акте обязательно должна быть дата его составления. Однако лучше всего сразу оговорить сроки, которые устроят именно вас.

Выше указаны допустимые отклонения, описанные в СНиП 3.04.01-87. Его положения носят рекомендательный, а не обязательный формат. Если вас чуть большее отклонение устраивает и оно не помешает вам нормально пользоваться жильем, можно сразу подписывать акт сдачи-приемки. При этом в него нужно внести пункт, что квартира принята с недоделками, и перечислить их в приложении. Также нужно убрать пункт об отсутствии финансовых претензий сторон. Такой акт не освобождает застройщика от решения проблем, которые вписываются в его гарантийные обязательства.

Если не хотите подписывать акт сдачи-приемки, не подписывайте. Также можно подготовить дома заявление, в котором укажите пункты документа, для которых вы требуете редакции. Укажите, что после их изменения вы подпишите акт. Заявление отправьте заказным письмом застройщику.

Иногда застройщики затягивают процесс устранения недочетов. В таком случае отправляйте заявления-обращения. Когда их станет много, вы имеете право обратиться к юристу и в судебном порядке принудить застройщика быстро решить проблему или выплатить вам денежную компенсацию на устранение дефектов. Все это касается любых разногласий, в том числе таких:

• фактическая площадь квартиры, оказалась меньше или больше заявленной в проекте;
• на несущих конструкциях есть трещины;
• отсутствуют или не работают счетчики;
• нет тока воздуха в вентиляционной шахте.

В подобных случаях обычно все заканчивается именно выплатой компенсации.

Итог приемки квартиры в новостройке

После приемки, если все прошло гладко и без претензий, вы получаете на руки акт приема передачи квартиры с описанием характеристик квартиры и даты передачи. На этом работа застройщика считается завершенной. Дальше вам нужно оформить недвижимость в собственность, и после можно заселяться или приступать к ремонту. Храните ваш образец акта приема передачи квартиры на случай наступления гарантийной ситуации.

Помощь специалиста в приемке квартиры в новостройке

Вы можете пригласить на приемку специалиста, который вместе с вами все проверит и обратит внимание на моменты, которые большинство людей пропускают. Он ознакомиться и с документами, и с фактическим положением дел, сопоставит их и выявит все недочеты, если они есть. В среднем в Москве услуги такого специалиста стоят от 2000 до 20000 рублей. Цена приемки квартиры в новостройке специалистом зависит от региона, количества комнат и сложности анализа, запрашиваемого клиентом. По возможности лучше обращаться к специалистам, т.к. это сэкономит много нервов и затрат в будущем.