Ремонт квартиры в новостройке — ответственный процесс, требующий тщательного планирования. Объем и порядок работ зависит от наличия облицовки и ее качества. Чаще всего облицовки нет вообще, иногда она бывает черновой или предчистовой не очень высокого качества. Только 6% квартир сдается в готовом виде. Большинство застройщиков даже не делает перегородки внутри квартир: хозяева должны будут возводить их своими силами. Во многом то, с чего нужно начать ремонт в квартире, зависит и от сезонности, включая отопительный период, ведь некоторые работы возможно выполнить только летом.
С чего начать ремонт в квартире на этапе подготовки документов?
После приемки квартиры в новостройке нужно заняться оформлением документов, подтверждающих право собственности. Как только вы стали полноправным владельцем, вы можете приступать к ремонту. Прочая последовательность работ при ремонте квартиры затрагивает планирование, подготовку схем инженерных коммуникаций и проекта планировки, их согласование с УК и жилинспекцией.
Согласование планировки квартиры
Обязательно познакомьтесь с представителем управляющей компании, обслуживающей ваш дом. К нему вам придется обращаться, если вам понадобиться обслуживание инженерных систем. В УК вам детально подскажут для вашего региона, с кем нужно проводить согласование планировки, если вы планируете ее менять.
В статье 26 Жилищного кодекса указано, что согласование нужно проводить только с Госжилинспекцией и местной администрацией для перепланировки и переустройства.
Разрешение вам понадобится для таких работ:
- снос или возведение перегородок;
- перенос, закладка или пробив новых дверных проемов;
- расширение помещений;
- объединение и разделение комнат, а также ванны и туалета;
- перенос инженерных коммуникаций.
Специальное разрешение обязательно нужно получить для любых действий с несущими стенами, перегородками и проемами для кухни, а также с вентиляцией.
Можно ограничиться письменным заявлением с Госжилинспекцию в таких случаях:
- установка перегородки, которая не увеличивает нагрузку на перекрытие;
- изменение места установки ванны и унитаза.
Замена окон и дверей, обустройство конструкций из гипсокартона, отделка не нуждаются в согласовании. Проекты по ним не нужно никуда предоставлять.
Разработка дизайн-проекта — что дает и всегда ли нужна?
В квартирах, где нет перегородок или помещения имеют большую площадь, может понадобиться дизайн-проект. В нем максимальное внимание уделяется точности размеров, разводке труб и проводки. Дизайн-проект дает возможность получить представление о конечном результате еще до начала работ, сделать жилье органичным в стилистическом плане и удобным для всех членов семьи. Чем больше требований к оформлению и комфорту, тем сложнее дизайн-проект. В таком случае его лучше поручить профессиональному дизайнеру, который все упорядочит и грамотно совместит. Если же у вас стандартные требования к дизайну, можно вообще обойтись без дизайн-проекта или сделать его самостоятельно в специальной программе. В интернете есть много бесплатных и платных приложений для создания 3D-макетов с отделкой, расстановкой техники, мебели и сантехники.
Согласование смежных проектов под требования УК и Госжилинспекции
В целом согласование с УК не требуется в таких случаях:
- замена радиаторов;
- врезка в трубы для подключения сантехники;
- установка газовых приборов.
Единственное, что понадобится, это договориться о временном отключении по стояку для безопасного проведения работ.
По закону в сферу влияния и компетенций УК не входит контроль смежных проектов и планировки. Вы можете предоставить управляющей компании проекты для ознакомления и предоставления ею услуг по обслуживанию систем водоснабжения, отопления и вентиляции.
Некоторые управляющие компании предоставляют услугу посредника для согласования планировки, схемы электрификации, проектов водоснабжения, газификации и отопления. Благодаря этой опции вы можете сэкономить много времени, т.к. через посредника согласования с Госжилинспекцией проходят быстрее. Вы не будете вникать в документы и посещать различные инстанции, сняв с себя эту нагрузку. Если УК не предоставляет такую услугу, всегда можно обратиться в профильную компанию, которая аналогично выполняет все согласования.
Когда можно приступать к отделке?
Большое значение имеет, из какого материала возведена новостройка. Пол, стены и потолок подвержены усадке в течение двух лет после сдачи дома. В результате на поверхности штукатурки или шпаклевке появляются трещины. В панельных домах стыки в ЖБК тоже деформируются. Для кирпичных домов срок усадки увеличивается до 5-10 лет. В монолитных зданиях усадка практически незаметна. Лучше всего перед началом ремонта провести экспертизу, дал ли дом окончательную усадку. Ее можно заказать в инжиниринговой компании. Результат даст понять, с чего начать ремонт в новостройке в вашем случае. Если усадка не завершилась, а ремонт уже нужно делать, можно поступить одним из способов:
- Обработка оснований специальными шпаклевками и штукатурками. Лучше выбирать составы с пластифицирующими добавками, повышающими способность материала растягиваться и сжиматься вместе с основанием. Для ванной комнаты, туалета и кухни подойдет эластичный клей с пластификатором, на который можно уложить плитку.
- Остановиться на предчистовой облицовке. Использовать бюджетные шпаклевки, штукатурки и отделку, которую не жалко будет заменить через 2-3 года на хорошее финишное покрытие. Можно на основание сразу клеить обои. Покрытие должно быть экологичным и практичным, а его дизайнерские особенности стоит отнести на второй план. Плюс метода в том, что снять декоративную отделку будет легко, чтобы после усадки делать полноценный ремонт.
При завершенной усадке можно приступать к дизайнерскому ремонту сразу.
Последовательность работ при ремонте квартиры в новостройке
Когда составлены все планы, разработаны проекты и готовы все документы, наступает пора заняться поиском и выбором того, кто будет делать ремонт. Варианта два: делать все своими силами или привлечь профессионалов.
Самостоятельный ремонт только кажется более бюджетным. Посчитайте, сколько стоит ваше время, вложения в инструменты и оборудование, а затем сравните это с расценками на услуги специалистов. Результат будет примерно одинаковым, только вы при самостоятельном ремонте потеряете силы и время, которые могли направить на решение других задач. Также вы не можете быть уверены в соблюдении технологий и качестве результата.
Доверить выполнение работ можно ремонтникам разного ранга:
- Строительная организация со штатом сотрудников разного профиля, необходимым оборудованием и довольно гибкими расценками. Компании предоставляют примеры работ, могут порекомендовать решения по дизайну и коммуникациям, берут на себя планирование и помогают в подборе материалов. Они полностью несут ответственность за все этапы ремонта. При этом это самый дорогостоящий вариант. Это можно отследить, посмотрев образец сметы на ремонт квартиры. Зато услуги компании полностью снимут с вас все заботы.
- Бригада. Зачастую это монтажники и отделочники с базовым набором инструментов и оборудования. Средний по цене вариант, качество на порядок лучше, чем у частников, но гарантий нет никаких. Все риски вы берете на себя, поэтому старайтесь найти рабочих, которым доверяете и с которыми можете легко поладить.
- Частный мастер со своим инструментом. Есть несколько вариантов, где найти мастеров для ремонта квартиры: доски объявлений, реклама в печатных и онлайн СМИ, рекомендации знакомых и т.д. Частники — самый бюджетный и самый рисковый вариант.
В любом случае вам должны предоставить смету на все работы, а если исполнители занимаются закупкой материалов, то и смету на них. Какого бы исполнителя вы ни выбрали, нужно юридически закрепить обязанности и права сторон. Используйте при ремонте квартиры договор, образец которого универсален для всех случаев.
Следующий шаг — комплектация объекта материалами.
С чего начать ремонт в новостройке в момент закупки материалов? Запомните, для первого ремонта лучше не брать дорогие материалы из-за усадки. Отдайте предпочтение неприхотливым и пластичным составам.
Закупать стройматериалы для ремонта квартиры с нуля в новостройке можно по двум схемам: самостоятельно или заказав комплектацию у подрядчика.
Самостоятельная комплектация
Подрядчик предоставит вам график выполнения работ, в котором будут описаны все этапы, сроки и список необходимых материалов с указанием наименования и количества. На основе этого вы будете закупать комплектацию. Плюс в данном случае в экономии денег на материалах и доставке. Однако вы тратите свое время, а также несете ответственность перед строителями, если поставка материалов будет задерживаться.
Комплектация объекта подрядчиком
В этом случае ремонт в вашей квартире будет выполняться «под ключ» по договору. Вы оплачиваете смету на услуги и материалы, а подрядчик все делает самостоятельно. Вам не нужно тратить время и вникать в особенности выбора, закупки, доставку. Этот вариант дороже, но зачастую время важнее денег.
Для экономии можно договориться с подрядчиком о том, что вы комплектуете объект основным объемом черного материала на начальных этапах. К ним относятся строительные блоки для возведения перегородок, ГКЛ, штукатурные смеси, стяжки и пр. С определенного этапа вы передадите эти полномочия подрядчику, который сам уже будет заниматься поиском мелких материалов и средств: уголков, затирки, стыковочного профиля, саморезов и т.д.
Черновой ремонт квартиры с нуля в новостройке
К черновым работам относятся такие:
- Возведение перегородок, их снос или перенос, если это предусмотрено проектом.
- Монтаж электросистемы. Включает установку распределительного щита, монтаж проводки, вывод точек подключения розеток и выключателей, а также проводов интернета, телевидения, элементов системы умного дома и пр.
- Замена радиаторов. Лучше делать до отделки, чтобы отопительное оборудование точно поместилось в свою нишу.
- Монтаж сантехнических коммуникаций.
- Стяжка пола.
- Шпаклевание, оштукатуривание.
- Облицовка плиткой ванной, туалета, кухни.
- Монтаж подвесных или натяжных потолков.
- Замена окон, подоконников, дверей.
- Установка сантехники.
Более подробно, как правильно сделать ремонт в квартире поэтапно читайте в статье «Черновой ремонт квартиры в новостройке».
Последовательность чистовых работ при ремонте квартиры
Когда все черновые работы завершены, стены и пол высохли, а коммуникациями можно спокойно пользоваться, пора приступать к чистовым работам:
- Финишная отделка пола и стен.
- Монтаж межкомнатных дверей.
- Установка встраиваемой мебели.
- Установка розеток, выключателей, монтажных коробов, укладка проводов в плинтуса, если это предусмотрено.
- Расстановка, подключение и настройка бытовой техники.
- Подключение светильников.
Для каждой квартиры этапность ремонта может быть разной. Более подробно читайте в статье «Чистовая отделка квартиры в новостройке».
Завершается ремонт квартиры финишной уборкой помещений. Ее могут проводить строители, если она была включена в договор. Также вы можете обратиться в клининговую компанию и заказать уборку после ремонта уже у профильного подрядчика.
